Wohnraum- oder Geschäftsraummiete?

Das Problem: Häufig werden gemietete Wohnungen bzw. Häuser sowohl zum Wohnen als auch gleichzeitig zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit genutzt. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches einheitliches Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume einzuordnen ist.

 Die Rechtsprechung des BGH: Nach der Rechtsprechung ( ganz aktuell: Urteil des BGH vom 09.07.2014- VIII ZR 376/13 = IMR 2014, 365; im Fall ging es um ein Haus, das zum Wohnen und teilweise als Hypnosepraxis genutzt wurde ) handelt es sich um ein gemischtes Mietverhältnis, bei dem zwingend eine Einordnung als Wohnraum- oder gewerbliches Mietverhältnis vorzunehmen ist. Die rechtliche Einordnung erfolgt dabei nach den Umständen des Einzelfalles, wobei geschaut wird, welche Nutzungsart nach den Vereinbarungen überwiegt. Allein der Umstand, dass neben dem Wohnzweck auch die Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit erlaubt ist, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, trägt noch keinen Rückschluss, dass hier der Vertragsschwerpunkt im Bereich der Geschäftsraummiete liegen würde. Lässt sich im Rahmen der Einzelfallprüfung kein Überwiegen der gewerblichen Nutzung feststellen, ist wegen der Schutzbedürftigkeit des Mieters vom Vorliegen einer Wohnraummiete auszugehen. Im nun entschiedenen Fall ging der BGH auf Basis der vorstehend genannten Kriterien vom Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses aus.

Fazit: Was sich ein wenig nach theoretischen Diskussionen von Juristen anhört, hat im Mietverhältnis ganz handfeste Folgen. Eine Wohnung ist der Lebensmittelpunkt eines Menschen, weshalb im Wohnraummietverhältnis eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters besteht, der ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung braucht ( §§ 573, 543, 569 BGB ).

Nur im Wohnraummietverhältnis gibt es die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne der§§ 558 ff BGB. Bei Streitigkeiten im Wohnraummietverhältnis ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG unabhängig vom Streitwert nur das Amtsgericht zuständig und nicht etwa, wie bei der Geschäftsraummiete, u.U. das Landgericht.

Die richtige rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses hat mithin für die Fragen der im Mietverhältnis anzuwendenden gesetzlichen Vorschriften und auch im gerichtlichen Bereich ganz erhebliche Folgen und bedarf bei allen Schwierigkeiten der Einordnung daher einer sauberen Vorgehensweise. Mieter und Vermieter sollten diese Fragestellung daher nicht unterschätzen.