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Leistungsverweigerung und miet-/pachtrechtlicher Kündigungsschutz in der Corona-Crise:

Mit dem 1. April 2020 ist das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht in Kraft getreten. Seitdem geistern Schlagworte wie Leistungsverweigerungsrecht oder Kündigungsverbot im Mietrecht durch die öffentliche Diskussion. Zur Vermeidung rechtlicher Nachteile sollte jedoch ein genauer Blick auf die neuen gesetzlichen Regelungen geworfen werden. Durch das vorstehend genannte Gesetz sind mit Art. 240 § 1 EGBGB sowie Art. 240 § 2 EGBGB zwei neue Vorschriften geschaffen worden.

Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB: Leistungsverweigerungsrecht des Verbrauchers:

* Leistungsverweigerungsberechtigt ist ein Verbraucher im Hinblick auf einen Verbrauchervertrag. Gemäß § 13 BGB ist Verbraucher jede natürlich Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Dies steht im Gegensatz zum Unternehmer im Sinne von § 14 BGB. Dies ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Dementsprechend ist ein Verbrauchervertrag ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer ( § 310 Abs. 3 BGB ).

* Nicht jeder Verbrauchervertrag kommt aber für das Leistungsverweigerungsrecht in Betracht. Folgende Einschränkungen gelten:

a) Es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis. Nicht erfasst werden damit Verträge, die auf einen einmaligen und sofortigen Leistungsaustausch gerichtet sind, wie z.B. ein normaler Kaufvertrag. Der Gesetzgeber will Verbraucher nicht vor einmaligen Kosten schützen, wo jeder selber beurteilen kann, ob er sich die einmalige Ausgabe leisten kann, sondern er will eine Entlastung im Bereich der laufenden Kosten ( Fixkosten ) schaffen.

b) Der Vertragsschluss muss vor dem 08. März 2020 erfolgt sein. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die signifikante Ausbreitung des COVID-19-Virus mit seinen schlimmen wirtschaftlichen Folgen bis zum 07. März 2020 nicht allgemein erkennbar war. Danach unterstellt der Gesetzgeber das Gegenteil und hält daher Verbraucher, die ab dem 08. März 2020 noch Dauerschuldverhältnisse begründet haben, für nicht mehr schutzwürdig.

c) Es muss sich schließlich um ein wesentliches Dauerschuldverhältnis handeln. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind aus Sicht des Gesetzgebers dabei solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu dürften Pflichtversicherungen, Lieferverträge für Strom, Gas und Wasser und Verträge über Telekommunikationsdienstleistungen wie z.B. Festnetztelefonie, Internet- und Handyverträge gehören. Der Freizeitgestaltung dienende Verträge, wie z.B. Streaming-Dienste oder Fitnessstudioverträge sind dagegen nicht als wesentliche Dauerschuldverhältniss anzusehen ( vgl. auch Bangen und Markworth in Anwaltsblatt 2020 vom 01.04.2020 ).

d) Bei dem Dauerschuldverhältnis darf es sich um keinen Mietvertrag, keinen Pachtvertrag bzw. Arbeitsvertrag handeln. Diese Vertragstypen sind über Art. 240 § 1 Abs. 4 EGBGB von dem Leistungsverweigerungsrecht ausgeschlossen.

* Dem Verbraucher muss aufgrund der Umstände der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie eine Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich sein. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Verbraucher beweispflichtig. Im Streitfalle wird der Verbraucher also seine tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse genau darlegen müssen.

* Das Leistungsverweigerungsrecht muss vom Schuldner dem Gläubiger gegenüber einredeweise entgegen gehalten werden.

* Dauer des Leistungsverweigerungsrechts: Gemäß Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB kann sich der Verbraucher unter den vorstehend dargestellten Voraussetzungen bis zum 30. Juni 2020 auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen. Dies führt zu dem gefährlichen Ergebnis, dass der Verbraucher ab dem 01. Juli 2020 plötzlich neben den laufenden Verpflichtungen auf einen Schlag die Rückstände von April bis Juni 2020 ebenfalls zahlen muss, was dann schnell zu einer finanziellen Überforderung führen kann. Um diese Situation zu vermeiden, sollte der Verbraucher sich daher nicht auf eine bloße Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts beschränken, sondern sollte versuchen mit dem Gläubiger eine vernünftige Ratenzahlungsvereinbarung für den ab dem 01.07.2020 fälligen Zahlungsrückstand zu erzielen.

Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB: Leistungsverweigerungsrecht des Kleinstunternehmers:

Ein entsprechendes Leistungsverweigerungsrecht steht auch Kleinstunternehmern zu.

* Kleinstunternehmer: Bezüglich der Definition des Kleinstunternehmens verweist der Gesetzgeber auf die Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 06. Mai 2003. Danach sind Kleinstunternehmer:

a) Unternehmen mit bis zu 9 Beschäftigten

und

b) einem Jahresumsatz oder einer Jahresbilanzsumme von bis zu 2 Millionen Euro.

* Auch hier muss Vorliegen ein Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 08. März 2020 geschlossen wurde und welches als wesentliches Dauerschuldverhältnis anzusehen ist. Es muss also zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebes erforderlich sein. Es wird sich hier vermutlich häufig um ähnliche Verträge wie bei Verbrauchern handeln.

* Voraussetzung für die Ausübung des auch hier bis zum 30. Juni 2020 befristeten Leistungsverweigerungsrechts ist, dass das Unternehmen aufgrund der Umstände der Pandemie die Leistung nicht erbringen kann oder die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen des Erwerbsbetriebes nicht möglich wären.

Auch das Kleinstunternehmen ist für seine Problemsituation beweispflichtig und muss daher im Streitfalle tiefe Einblicke in seine Interna gewähren. Darüber hinaus sollte auch das Kleinstunternehmen daran denken, für die Zeit ab dem 01.07.2020 Ratenzahlungsvereinbarungen mit dem Gläubiger zutreffen, um das Liquiditätsproblem nicht einfach nur ungelöst für 3 Monate vor sich her zu schieben.

Der Gläubiger kann sowohl dem Verbraucher als auch dem Kleinstunternehmer gemäß Art. 240 § 1 Abs. 3 EGBGB entgegen halten, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes unzumutbar ist.

Art. 240 § 2 EGBGB: Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen:

Gemäß dieser Vorschrift kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter hat diese Ursache glaubhaft zu machen. Das Kündigungsverbot gilt bis zum 30. Juni 2022, so dass der Mieter, anders als beim vorstehend dargestellten Zurückbehaltungsrecht, grundsätzlich 2 Jahre Zeit hat, um den Mietrückstand zu zahlen.

Das Kündigungsverbot gilt für Grundstücke und Räume und zwar unabhängig davon, ob diese zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken angemietet worden sind. Es handelt sich nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, so dass die Miete weiter fällig bleibt und damit Sekundäransprüche wie z.B. der Anfall von Verzugszinsen in Betracht kommt. Im Übrigen bleibt die Kündigung aus anderen Gründen, wie z.B. eine Eigenbedarfskündigung für den Vermieter auch weiterhin möglich.

Soweit die Mieter mit dem 01.Juli 2020 die Mietzahlungen wieder aufnehmen, sollten sie unbedingt auf eine ausreichende Zweckbestimmung achten. Geschieht dies nicht, weil zum Beispiel im Verwendungszweck nur die allgemeine Angabe „Miete Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses XY“ steht, greift § 366 Abs. 2 BGB. Danach würde sich die Julizahlung auf die Aprilmiete als älteste Verbindlichkeit beziehen usw.. Der Mieter würde also binnen 3 Monaten trotz des ihm vom Gesetzgeber bis zum 30. Juni 2022 belassenen Rückzahlungsfensters den Rückstand April bis Juni 2020 abtragen und bliebe gleichzeitig die Mieten Juli-September 2020 schuldig, für die aber kein Kündigungsschutz besteht. Prompt könnte der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

Bei gewerblichen Mietern stellt sich schließlich eine Frage, die äußerst brisant ist und zu der es, da die Corona-Pandemie auch juristisch im weiten Umfang Neuland ist, noch keine Rechtsprechung gibt.

Durch behördliche Verfügung ist vielen Gewerbetreibenden, wie z.B. im Bereich der Gastronomie oder in weiten Teilen des Einzelhandels die Nutzung ihres Ladenlokals untersagt worden. Anknüpfungspunkt dieser behördlichen Verfügungen ist nicht etwa ein persönliches Fehlverhalten des Gewerbetreibenden, wie z.B. die Stilllegung eines Restaurants wegen Verstoßes gegen Hygienevorschriften aus dem Lebensmittelrecht, sondern der staatliche Versuch, die Ausbreitung einer Infektionskrankheit einzudämmen. Es stellt sich damit durchaus die Frage, ob damit ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt, der zu einer Mietminderung auf „0“ führt. Bei dieser Sichtweise bräuchte der gewerbliche Mieter keinen Kündigungsschutz, da mangels Mietzahlungsverpflichtung überhaupt kein Mietrückstand auflaufen würde. Einwirkungen Dritter auf das Mietobjekt können durchaus einem Mietmangel darstellen. Dies ist z.B. für Baulärm und ähnliche Beeinträchtigungen anerkannt worden. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die aktuellen behördlichen Verbote zukünftig tatsächlich als Mietmangel in Form einer Einwirkung durch Dritte anerkennt. Eine entsprechende Vorgehensweise des gewerblichen Mieters wäre daher zumindest hoch riskant.

Fazit: Der Gesetzgeber hat mit den neuen Regelungen des Art. 240 §§ 1 und 2 EGBGB versucht, akute durch die Corona-Pandemie verursachte Liquiditätsprobleme im Zeitraum April-Juni 2020 für Verbraucher und Kleinstunternehmer sowie im Bereich des Miet- und Pachtrechts zu entschärfen. Allerdings sollte im jeden Einzelfall geprüft werden, ob die Voraussetzungen des jeweils beanspruchten Rechts tatsächlich vorliegen, ob man dies beweisen kann und will und darüber hinaus sollte man die jeweiligen Rechte nicht nur einfach ausüben, sondern versuchen, mit den jeweiligen Gläubigern für die Zukunft eine für beide Seiten tragbare und konkrete Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen, um die Liquiditätsprobleme nicht nur vor sich her zu schieben. Vielfach dürfte dabei die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt Sinn machen. Auch meine Kanzlei steht Ihnen hierbei gerne zur Seite.

Mietrechtliche Betriebskostenabrechnung im Wohnungseigentum:

Häufig vereinbaren die Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht, dass der Mieter neben der Grundmiete die Betriebskosten zu tragen hat. Sind hierbei monatliche Vorauszahlungen durch den Mieter vereinbart, hat der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen.

Gemäß der Sätze 2 und 3 dieser Regelung hat der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Das Problem: Bezieht sich der Abrechnungszeitraum z.B. auf das Kalenderjahr und handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, haben die Vermieter grundsätzlich nicht selber die für eine Abrechnung erforderlichen Unterlagen vorliegen, weil eine Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung erstellt. Die Jahresabrechnung ist dann wiederum Gegenstand einer Eigentümerversammlung, wo sie dann beschlossen wird. Lässt sich die Hausverwaltung mit der Erstellung der Jahresabrechnung und der Einberufung der Eigentümerversammlung Zeit, kann es für den Vermieter mit seiner gegenüber dem Mieter abzugebenden Betriebskostenabrechnung eng werden. Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung für 2016 ist dem Mieter bis spätestens zum 31.12.2017 mitzuteilen. Unterlässt eine Wohnungseigentumsverwaltung die Abrechnung 2016 und hat z.B. bis zum 01. Dezember 2017 immer noch keine Eigentümerversammlung einberufen, wird es für den Vermieter zeitlich sehr eng.

Der Fall: Genau mit dieser Situation hat sich der BGH in seinem Urteil vom 25.01.2017 ( VIII ZR 249/15 = NJW Spezial 2017, Seite 290 ) beschäftigt. In der betroffenen Wohnungseigentumsanlage wurden erst im Jahr 2013 die Jahresabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 beschlossen. Der Vermieter rechnete auf besagter Beschlusslage die Betriebskosten ab und verlangte von seinen Mietern Nachzahlungen. Er berief sich hierbei auf einen handschriftlichen Zusatz im Mietvertrag, wonach eine Abrechnung der Betriebskosten erst einen genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetze.

In sämtlichen Instanzen scheiterte der Vermieter mit seinem Zahlungsbegehren.

Der BGH stellte fest, dass die Regelungen über die Betriebskostenabrechnungsfrist auch für vermietetes Wohnungseigentum gelten. Das Mietrecht kenne insoweit keine Regelung, dass die Abrechnungspflicht des Vermieters eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus setze. Wolle man dies anders sehen, würden die Mieter einer Eigentumswohnung ohne sachlichen Grund gegenüber Mietern normaler „Mietshäuser“ benachteiligt. Der handschriftliche Zusatz sei daher wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB ( Verbot einer abweichenden Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ) unwirksam. Der Vermieter hätte vortragen und beweisen müssen, was er alles gegen die Untätigkeit der Verwaltung getan habe, so dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten habe.

Fazit: Die Vermieter von Eigentumswohnungen werden bei einer untätigen Hausverwaltung nicht umhin kommen, rechtzeitig vor Ende der Abrechnungsfrist sich erforderlichenfalls bei der Verwaltung Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu verschaffen, um selber eine Abrechnung für den Mieter zu erstellen.

Rauchwarnmelder, wer trägt welche Kosten?

Gemäß § 49 Abs. 7 BauO-NRW müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bei Bestandswohnungen haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 des § 49 Abs. 7 BauO-NRW eine entsprechende Ausstattung vorzunehmen. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

Zu den mit dieser gesetzlichen Ausstattungsverpflichtung verbundenen Kostenfragen hat das Landgericht Hagen am 04.03.2016 ( 1 S 198/15 ) ein Urteil erlassen ( vgl.  IMR 2016, 365 ).

Der Fall: Die Parteien haben einen Mietvertrag geschlossen, nach dem die Miet- und Wartungskosten für Rauchwarnmelder als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind. Wegen der Einbauverpflichtung des Wohnungseigentümers bis zum 31.12.2016 begehrte die Vermieterin die Duldung der Nachrüstung der Wohnung mit den vorgeschriebenen Rauchwarnmeldern. Die Mieterin verweigerte dies, weswegen die Vermieterin Duldungsklage und darüber hinaus Feststellungsklage dahingehend erhob, dass festgestellt werden solle, dass die Mieterin nach der Montage der Rauchwarnmelder die anfallenden Miet- und Wartungskosten zu tragen habe.

Die Entscheidung: Die Duldungsklage hatte Erfolg. Die Feststellungsklage hatte dagegen nur teilweise Erfolg.

Das Landgericht Hagen bestätigte die Mieterverpflichtung zur Tragung der Wartungskosten. Diese seien als regelmäßig anfallende Kosten der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV ( „sonstige Betriebskosten“ ).

Die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder seien dagegen keine umlegbaren Betriebskosten. Diese würden an Stelle von Anschaffungskosten entstehen, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten seien.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung zur Verbrauchserfassung von Wasser sowie Heiz- und Warmwasserkosten umlegbare Betriebskosten seien. Diese Regelungen würden eine Ausnahmeregelung für Zählermieten darstellen, was einer analogen Anwendung auf andere technische Einrichtungen entgegenstehe.

Achtung: Was die Mietkosten angeht, hat das LG Magdeburg genau gegenteilig entschieden ( vgl. IMR 2012, 99 ). Deshalb hat die Kammer des LG Hagen auch die Revision gegen sein Urteil zugelassen.

Interessant wäre auch gewesen, wie der Fall entschieden worden wäre, wenn die Wartungs- und Mietkosten der Rauchwarnmelder überhaupt nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag vereinbart gewesen wären. Es hätte sich dann die Frage gestellt, ob durch eine gesetzliche Nachrüstungspflicht entstehende Kosten, die nicht als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sind, vom Vermieter nachträglich in die umlegbaren Betriebskosten aufgenommen werden dürfen. Dies ist umstritten.

 

 

Der Vermieter und die Direktzahlung der Miete durch das Jobcenter

Ein Beschluss des Landessozialgerichts Bayern vom 05.08.2015,

Aktenzeichen L 7 AS 263/15 ( vgl. NJW Spezial, 2015,705 ff ) hat einmal mehr die schwache Position des Vermieters bei Direktzahlungen der Miete durch das Jobcenter verdeutlicht.

 

 Der Sachverhalt: Der Vermieter vermietete seine Wohnung an einen Arbeitslosengeld II -Empfänger, für den das Jobcenter im Rahmen der dortigen Leistungen auch die Mietkosten übernahm. Der zugehörige Leistungsbescheid war natürlich an den Mieter als Leistungsadressaten gerichtet. Im Mietvertrag trat der Mieter seine die Miete betreffenden Leistungsansprüche als Sicherheit an den Vermieter ab. Auf Wunsch des Mieters zahlte das Jobcenter die Miete auch zunächst unmittelbar an den Vermieter. Als der Mieter dieser Direktzahlung später widersprach, wurde die Miete nachfolgend vom Jobcenter an den Mieter ausgezahlt, der das Geld jedoch nicht an den Vermieter weiter leitete, so dass es zum Auflauf von Mietrückständen kam. Der Vermieter verklagte nun das Jobcenter auf Übernahme der aufgelaufenen Mietrückstände und hatte damit beim LSG Bayern keinen Erfolg.

Das Problem: Zwischen dem Vermieter und dem Jobcenter bestehen keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen, die Grundlage eines eigenen Zahlungsanspruches des Vermieters gegenüber dem Jobcenter sein könnten.

Durch die früheren Direktzahlungen ist kein unmittelbarer Leistungsanspruch des Vermieters entstanden, insbesondere kein Schuldbeitritt des Jobcenters praktisch als weiterer Mietschuldner neben dem Mieter.

Die Abtretung der eigenen Leistungsansprüche des Mieters im Hinblick auf die Mietkosten an den Vermieter, musste sich auch als Scheinsicherheit erweisen, da die Mietvertragsparteien übersehen hatten, dass die Leistungsansprüche des Mieters gegenüber dem Jobcenter wegen ihrer geringen Höhe unpfändbar waren. Hier bestimmt aber § 400 BGB, dass unpfändbare Forderungen nicht abgetreten werden können.

Begründung eigener Vermieterzahlungsanspruch erforderlich: Dem Vermieter hilft bei solchen Konstellationen lediglich, wenn im Zusammenwirken mit dem potentiellen Mieter und dem Jobcenter ein eigener gegenüber dem Jobcenter einklagbarer Zahlungsanspruch des Vermieters begründet wird. Dies wäre möglich in Form eines eigenen Verwaltungsaktes des Jobcenters, mit dem im wohlverstandenen Interesse des hilfebedürftigen Mieters, entsprechende Zahlungsansprüche begründet werden. Denkbar wäre auch ein entsprechender öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen Jobcenter und Vermieter.

Verweigern potentieller Mieter bzw. Sozialhilfeträger entsprechende Mitwirkungsmaßnahmen, sollte sich der Vermieter bewusst sein, dass er ein rechtliches Risiko eingeht.

Mietrecht: Gewerblicher Großvermieter und Kosten für vorgerichtliche Anwaltsmahnung

Der Sachverhalt: Ein gewerbliches Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von über 150.000 Wohnungen und folglich angestelltem Fachpersonal wie Kaufleuten der Wohnungswirtschaft hat Jahrzehnte sein Mahnwesen selbst betrieben. Anfang 2011 wurde ein Tochterunternehmen als Inkassounternehmen gegründet und für das so ausgelagerte Mahnwesen säumigen Mietern Inkassokosten in Rechnung gestellt. Als diese Vorgehensweise insbesondere beim Amtsgericht Dortmund ( in Dortmund befindet sich ein erheblicher Wohnungsbestand des Unternehmens ) keine Zustimmung fand, wurde das Inkassounternehmen wieder abgewickelt und nun eine BerlinerAnwaltskanzlei mit dem Inkasso beauftragt.

 

Das Urteil: Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 06.01.2015 ( 425 C 6720/14 = IMR 2015, 105 ) auch diese veränderte Vorgehensweise nicht akzeptiert. Ein derartig großes Unternehmen mit Fachpersonal müsse Mahnungen und zugehörige Folgeschreiben selber abfassen können. Die Anwaltseinschaltung sei nicht notwendig, zumindest aber verstoße das Unternehmen gegen seine Schadensminderungspflicht. Dem Unternehmen stehe daher kein Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten zu. 

Fazit: Die Urteile des Amtsgerichts Dortmund sowohl zu den Kosten des vormaligen Tochterinkassounternehmens als auch nun zu den Rechtsanwaltskosten überraschen nicht wirklich.

Grundsätzlich hat ein Mieter die vereinbarte Miete gemäß § 556 b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu bezahlen. Üblicherweise wird dies in Mietverträgen auch noch einmal ausdrücklich so vereinbart. Wird die Miete bis zu diesem Zeitpunkt nicht gezahlt, befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug, ohne dass es einer weiteren Mahnung des Vermieters bedürfte.

Aufgrund des Verzuges ist der Mieter gemäß der §§ 288 Abs. 4, 249 BGB verpflichtet, dem Vermieter einen Verzugsschaden zu ersetzen, zu dem auch Kosten der Rechtsverfolgung und damitAnwaltskosten bzw. Kosten eines Inkassounternehmens gehören können.

Verzug bedeutet aber nicht, dass der Gläubiger jeden „aberwitzigen“ Schaden verursachen darf und der Schuldner ohne jedes wenn und aber zahlen müsste. Bei den Kosten der Rechtsverfolgung ist nach der BGH-Rechtsprechung daher Voraussetzung, dass die anwaltliche Tätigkeit zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte des Gläubigers erforderlich und zweckmäßig war ( BGH-Beschluss vom 31.01.2012- VIII ZR 277/11 = IMR 2011,7 ).

Vorliegend ist in der Tat nicht einsehbar, warum ein gewerbliches Wohnungsgroßunternehmen mit Fachpersonal, welches über Jahre sein Mahnwesen selbst betrieben hat und damit wirklich nicht als geschäftlich ungewandt angesehen werden kann, dies plötzlich nicht mehr können soll und kostenträchtige Hilfe Dritter in Anspruch nehmen soll.

Wohnraum- oder Geschäftsraummiete?

Das Problem: Häufig werden gemietete Wohnungen bzw. Häuser sowohl zum Wohnen als auch gleichzeitig zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit genutzt. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches einheitliches Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume einzuordnen ist.

 Die Rechtsprechung des BGH: Nach der Rechtsprechung ( ganz aktuell: Urteil des BGH vom 09.07.2014- VIII ZR 376/13 = IMR 2014, 365; im Fall ging es um ein Haus, das zum Wohnen und teilweise als Hypnosepraxis genutzt wurde ) handelt es sich um ein gemischtes Mietverhältnis, bei dem zwingend eine Einordnung als Wohnraum- oder gewerbliches Mietverhältnis vorzunehmen ist. Die rechtliche Einordnung erfolgt dabei nach den Umständen des Einzelfalles, wobei geschaut wird, welche Nutzungsart nach den Vereinbarungen überwiegt. Allein der Umstand, dass neben dem Wohnzweck auch die Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit erlaubt ist, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, trägt noch keinen Rückschluss, dass hier der Vertragsschwerpunkt im Bereich der Geschäftsraummiete liegen würde. Lässt sich im Rahmen der Einzelfallprüfung kein Überwiegen der gewerblichen Nutzung feststellen, ist wegen der Schutzbedürftigkeit des Mieters vom Vorliegen einer Wohnraummiete auszugehen. Im nun entschiedenen Fall ging der BGH auf Basis der vorstehend genannten Kriterien vom Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses aus.

Fazit: Was sich ein wenig nach theoretischen Diskussionen von Juristen anhört, hat im Mietverhältnis ganz handfeste Folgen. Eine Wohnung ist der Lebensmittelpunkt eines Menschen, weshalb im Wohnraummietverhältnis eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters besteht, der ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung braucht ( §§ 573, 543, 569 BGB ).

Nur im Wohnraummietverhältnis gibt es die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne der§§ 558 ff BGB. Bei Streitigkeiten im Wohnraummietverhältnis ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG unabhängig vom Streitwert nur das Amtsgericht zuständig und nicht etwa, wie bei der Geschäftsraummiete, u.U. das Landgericht.

Die richtige rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses hat mithin für die Fragen der im Mietverhältnis anzuwendenden gesetzlichen Vorschriften und auch im gerichtlichen Bereich ganz erhebliche Folgen und bedarf bei allen Schwierigkeiten der Einordnung daher einer sauberen Vorgehensweise. Mieter und Vermieter sollten diese Fragestellung daher nicht unterschätzen.

Mieterinvestitionen und Vermieterkündigung

Können erhebliche Investitionen eines Mieters einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters entgegen stehen? Unter anderem mit dieser Frage hatte sich der BGH in seinem Urteil vom 20.03.2013 ( VIII ZR 233/12 = IMR 2013, 234 ) zu beschäftigen.

 

Der Fall: Mietgegenstand war ein Einfamilienhaus. Bei Besichtigung des Mietobjektes erklärte der Schwiegersohn der Vermieterin den zukünftigen Mietern, dass kein Eigenbedarf bestehe. Die Mieter tätigten nach Einzug diverse Investitionen, wie den Kauf einer den Mieträumlichkeiten genau angepassten Einbauküche. Nach 3jähriger Mietzeit kündigte die Vermieterin dann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Die Wirksamkeit dieser Kündigung war dann bis zum BGH Streitpunkt zwischen den Mietvertragsparteien.

Die Entscheidung: Zunächst hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der damaligen Erklärung des Schwiegersohns der Vermieterin kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukomme. An die diesbezügliche Tatsachenentscheidung war der BGH gebunden.

Weiter prüfte der BGH, ob durch die Erklärung des Schwiegersohns ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei, der einer Kündigung nun entgegen stehen könne. Dies wurde verneint. Ein Mieter, der sich gegen eine Eigenbedarfskündigung schützen wolle, müsse auf den Abschluss einer Ausschlussvereinbarung im Mietvertrag hinwirken ( = Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch Vereinbarung bzw. Verzicht des Vermieters auf ordentliche Kündigung oder Eigenbedarfskündigung ). Mangels entsprechender Vereinbarungen könnten sich die Mieter nicht auf einen Vertrauenstatbestand berufen.

Weiterhin prüfte der BGH, ob die so genannte Sozialklausel des § 574 BGB aufgrund der Mieterinvestitionen greifen könnte. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder bestimmte Personen seines Hausstandes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ein Härtegrund in diesem Sinne können auch wirtschaftliche Investitionen des Mieters in die Erhaltung oder Verbesserung des Mietobjektes sein, die dieser mit ausdrücklichem oder stillschweigendem Einverständnis des Vermieters in Erwartung einer langen, vom Vermieter zugesicherten Mietzeit gemacht hat, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war. Kommt es hier zu einer frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, so dass die Investitionen noch nicht abgewohnt sind und kann der Mieter für einen erheblichen Teil der Investitionen keinen Ersatz verlangen, kann dies eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darstellen. Im vorliegenden Fall hat dies der BGH aber ebenfalls verneint. Die Mieter hätten einen beiderseitigen Kündigungsverzicht abschließen können. Hierauf hätten sie aber verzichtet, weil sie aus beruflichen Gründen flexibel sein wollten. Damit wären sie aber das Risiko einer nur kurzen Mietdauer mit nicht angemessener Armotisierung von Investitionen sehenden Auges eingegangen.

Fazit: Bei der Absicht, in das Mietobjekt erheblich zu investieren, sollten Mieter für den Schutz ihrer Interessen sorgen. Hier kommt insbesondere die Vereinbarung eines Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung und insbesondere Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum im Mietvertrag in Betracht. Wichtig ist hierbei, dass eine solche Vereinbarung zwingend der Schriftform bedarf, weil mündliche Vereinbarungen insoweit nach der Rechtsprechung des BGH eine Kündigung nicht verhindern können. Denkbar wäre sicherlich auch die Vereinbarung einer Art Abwohnklausel, nach der, falls die Investition noch nicht abgewohnt ist, der Vermieter im Falle einer ordentlichen vermieterseitigen Kündigung verpflichtet ist, anteilig Aufwendungsersatz zu zahlen.

Zuzug von volljährigen Kindern in elterliche Mietwohnung zulässig

Immer wieder kommt es bei Wohnraummietverhältnissen zwischen Vermietern und Mietern zu Auseinandersetzungen, wenn Eltern volljährige Kinder in ihre Mietwohnung aufnehmen wollen. Viele Vermieter vertreten hierzu die Auffassung, dass für einen solchen Zuzug ihre Erlaubnis gemäß § 540 BGB erforderlich sei. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch einer Mietsache einem Dritten zu überlassen.

 Zu der vorstehenden Problematik hat das Landgericht Potsdam mit Urteil vom 04.09.2012 ( 4 S 96/12 = IMR 2013, 135 ) eine eindeutige Entscheidung zu Gunsten der familiären Bande getroffen.

Der Fall: Eine pflegebedürftige Mieterin hatte eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Gegen die Aufnahme der volljährigen Tochter der Mieterin wehrte sich der Vermieter unter Berufung auf § 540 BGB. Er verweigerte die Erlaubnis zum Zuzug der Tochter, kündigte schließlich wegen der Mitnutzung das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Während das Amtsgericht dem Vermieter noch Recht gab, wies das Landgericht Potsdam in der Berufungsinstanz die Räumungsklage des Vermieters ab.

Die Urteilsbegründung: Beide Gerichte waren sich zunächst einmal einig, dass die Aufnahme eigener leiblicher Kinder zum Kernbereich des Mietgebrauchs gehöre, für den es keine gesonderte vertragliche Grundlage bedürfe. Das Amtsgericht ging dann aber davon aus, dass dieser Grundsatz zeitlich begrenzt sei bis zu dem Zeitpunkt, zu dem ein leibliches Kind erstmalig einen eigenen Haustand begründe. Danach gelte das vorstehend Gesagte nicht mehr. Dieser Argumentation folgte das Landgericht Potsdam nicht. Für die vom Amtsgericht angenommene zeitliche Grenze sei ein gesetzlicher Anhaltspunkt nicht auffindbar. Vielmehr unterfalle die Aufnahme leiblicher Kinder dem grundrechtlichen Schutz von Art. 2 Abs. 1 GG ( freie Entfaltung der Persönlichkeit ) sowie Art. 6 GG ( Schutz von Ehe und Familie ) des Mieters, so dass es grundsätzlich für den Zuzug leiblicher Kinder keiner gesonderten Erlaubnis im Sinne des § 540 BGB bedürfe.

Fazit: Grundsätzlich können Eltern leibliche Kinder, egal ob minderjährig oder volljährig, egal ob wirtschaftlich selbständig oder unselbständig ohne Erlaubnis des Vermieters im Sinne des § 540 BGB in ihre Mietwohnung aufnehmen. Ein solches Mieterverhalten unterliegt grundsätzlich dem Kernbereich des zulässigen Mietgebrauchs und berechtigt den Vermieter nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Nur ganz ausnahmsweise könnte gegebenenfalls Anderes gelten, z.B. wenn dem Vermieter wegen Straftaten der Kinder gegen ihn eine Aufnahme nicht zuzumuten wäre.

Studentenzimmer und Kündigungsschutz

Die Wohnung eines Menschen ist sein Lebensmittelpunkt und bedarf daher eines entsprechenden Schutzes durch unsere Rechtsordnung. Bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnraum wird dieser Schutz über die Vorschrift des § 573 BGB erreicht. Eine vermieterseitige Kündigung des Mietverhältnisses ohne Grund nach „Wildwestmanier“ wird über diese Vorschrift ausgeschlossen. Vielmehr bedarf der Vermieter für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses, wie z.B. Eigenbedarf.

Von diesem besonderen Kündigungsschutz sind jedoch auch bestimmte Wohnräume ausgeschlossen. So betimmt § 549 Abs. 3 BGB, dass die vorstehend genannte Schutzvorschrift u.a. für Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht gilt. In einem Urteil vom 13.06.2012 ( VIII ZR 92/11 ) hat sich der BGH ganz aktuell mit der Frage beschäftigt, wann denn ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB vorliegt ( vgl. IMR 7/2012, Monats-News ).

Das streitgegenständliche Haus war Anfang der 70er Jahre errichtet worden. Die Baugenehmigung aus 1972 lautete auf die Errichtung eines Studentenwohnheimes. Die im Objekt dann gebauten 63 Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnungen öffentlich gefördert worden.

Zwischenzeitlich war die öffentliche Förderung ausgelaufen. Der Eigentümer hatte mindestens 4 Wohneinnheiten an Nichtstudenten vermietet. Die Mietverträge waren regelmäßig auf 1 Jahr befristet und verlängerten sich um ein Semester, wenn nicht 3 Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wurde. Bei dieser Praxis gab es sehr unterschiedliche Verweildauern der Mieter.

Hier kündigte nun der Eigentümer ein Mietverhältnis und vertrat die Auffassung, dass es sich um die Kündigung eines Studentenzimmers im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handele, so dass die Schuzvorschrift des § 573 BGB nicht zur Anwendung komme.

Der BGH kam entgegen dem Vermieter zur Auffassung, dass es sich bei dem gekündigten Mietverhältnis nicht um ein solches über ein Studentenzimmer handele, so dass doch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB für die Kündigung erforderlich sei. Die Räumungsklage des Vermieters war daher im Ergebnis erfolglos.

Der BGH argumentierte, dass die Einschränkung des Mieterschutzes bei Studentenzimmern das Ziel verfolge, möglichst vielen Studenten das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses Ziel sei aber nur erreichbar, wenn der Vermieter ein an studentsichen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Dies setzte im Regelfall eine zeitliche Begrenzung der Dauer des Mietverhältnisses voraus. Die Dauer dürfe dagegen nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung vorbehalten bleiben. Ein solches Belegungskonzept des Vermieters müsse sich hinreichend deutlich aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung und tatsächlicher Übung ergeben. Da der Vermieter in dem vom BGH entschiedenen Fall ein solches Belegungskonzept gerade nicht hatte, waren die Wohneinheiten des dort betriebenen Wohnheims trotz der darauf hindeutenden Entsteheungsgeschichte nicht als Studentenzimmer anzusehen und unterlagen damit dem Kündigungsschutz des § 573 BGB.

Mietrecht: Änderung BGH-Rechtsprechung zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen

Ergibt sich bei der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters eine Nachzahlung, kann der Vermieter eine angemessene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Rechtliche Grundlage hierfür ist die Regelung des § 560 Abs. 4 BGB, die da lautet: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“

Bisher vertrat der BGH die Auffassung, dass für ein solches Anpassungsverlangen Seitens des Vermieters ausreiche, wenn dieser eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgenommen habe. Es reichte also, wenn der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zukommen ließ. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig war, mithin auch, ob sich tatsächlich überhaupt eine Nachzahlung des Mieters ergab oder aber ob das Nachzahlungsverlangen auf einem inhaltlichen Fehler der Abrechnung des Vermieters beruhte, spielte bisher keine Rolle. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 15.05.2012 ( VIII ZR 245/11 ) nun aufgegeben.

Im konkreten Fall monierte der Mieter einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung des Vermieters und zahlte aus diesem Grunde seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der vom Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter errechnete aufgrund dessen einen erheblichen Zahlungsrückstand und kündigte das Mietverhältnis daher fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklage des Vermieters ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte beim BGH nun auch keinen Erfolg.

Der BGH erklärte nun, dass ein Betriebskostenvorauszahlungserhöhungsverlangen gemäß § 560 Abs. 4 BGB  nicht nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzte, sondern darüber hinaus auch inhaltlich richtig sein müsse. Da vorliegend die Abrechnung des Vermieters tatsächlich inhaltlich fehlerhaft war, konnte seine Räumungsklage keinen Erfolg haben. Der BGH begründete seine neue Sichtweise damit, dass Ziel des § 560 Abs. 4 BGB sei, die Vorauszahlungen möglichst realistisch an das zu erwartende Abrechnungsergebnis der folgenden Abrechnungsperiode anzupassen. Dies sei aber nur bei einer inhaltlich korrekten Abrechnung möglich. Weiterhin sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Sei seine Abrechnung falsch, stelle das eine Verletzung eigener Vertragspflichten dar, aus der er nicht auch noch Vorteile ziehen dürfe.