Rauchwarnmelder, wer trägt welche Kosten?

Gemäß § 49 Abs. 7 BauO-NRW müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bei Bestandswohnungen haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 des § 49 Abs. 7 BauO-NRW eine entsprechende Ausstattung vorzunehmen. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

Zu den mit dieser gesetzlichen Ausstattungsverpflichtung verbundenen Kostenfragen hat das Landgericht Hagen am 04.03.2016 ( 1 S 198/15 ) ein Urteil erlassen ( vgl.  IMR 2016, 365 ).

Der Fall: Die Parteien haben einen Mietvertrag geschlossen, nach dem die Miet- und Wartungskosten für Rauchwarnmelder als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind. Wegen der Einbauverpflichtung des Wohnungseigentümers bis zum 31.12.2016 begehrte die Vermieterin die Duldung der Nachrüstung der Wohnung mit den vorgeschriebenen Rauchwarnmeldern. Die Mieterin verweigerte dies, weswegen die Vermieterin Duldungsklage und darüber hinaus Feststellungsklage dahingehend erhob, dass festgestellt werden solle, dass die Mieterin nach der Montage der Rauchwarnmelder die anfallenden Miet- und Wartungskosten zu tragen habe.

Die Entscheidung: Die Duldungsklage hatte Erfolg. Die Feststellungsklage hatte dagegen nur teilweise Erfolg.

Das Landgericht Hagen bestätigte die Mieterverpflichtung zur Tragung der Wartungskosten. Diese seien als regelmäßig anfallende Kosten der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV ( „sonstige Betriebskosten“ ).

Die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder seien dagegen keine umlegbaren Betriebskosten. Diese würden an Stelle von Anschaffungskosten entstehen, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten seien.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung zur Verbrauchserfassung von Wasser sowie Heiz- und Warmwasserkosten umlegbare Betriebskosten seien. Diese Regelungen würden eine Ausnahmeregelung für Zählermieten darstellen, was einer analogen Anwendung auf andere technische Einrichtungen entgegenstehe.

Achtung: Was die Mietkosten angeht, hat das LG Magdeburg genau gegenteilig entschieden ( vgl. IMR 2012, 99 ). Deshalb hat die Kammer des LG Hagen auch die Revision gegen sein Urteil zugelassen.

Interessant wäre auch gewesen, wie der Fall entschieden worden wäre, wenn die Wartungs- und Mietkosten der Rauchwarnmelder überhaupt nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag vereinbart gewesen wären. Es hätte sich dann die Frage gestellt, ob durch eine gesetzliche Nachrüstungspflicht entstehende Kosten, die nicht als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sind, vom Vermieter nachträglich in die umlegbaren Betriebskosten aufgenommen werden dürfen. Dies ist umstritten.