Mieterinvestitionen und Vermieterkündigung

Können erhebliche Investitionen eines Mieters einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters entgegen stehen? Unter anderem mit dieser Frage hatte sich der BGH in seinem Urteil vom 20.03.2013 ( VIII ZR 233/12 = IMR 2013, 234 ) zu beschäftigen.

 

Der Fall: Mietgegenstand war ein Einfamilienhaus. Bei Besichtigung des Mietobjektes erklärte der Schwiegersohn der Vermieterin den zukünftigen Mietern, dass kein Eigenbedarf bestehe. Die Mieter tätigten nach Einzug diverse Investitionen, wie den Kauf einer den Mieträumlichkeiten genau angepassten Einbauküche. Nach 3jähriger Mietzeit kündigte die Vermieterin dann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Die Wirksamkeit dieser Kündigung war dann bis zum BGH Streitpunkt zwischen den Mietvertragsparteien.

Die Entscheidung: Zunächst hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der damaligen Erklärung des Schwiegersohns der Vermieterin kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukomme. An die diesbezügliche Tatsachenentscheidung war der BGH gebunden.

Weiter prüfte der BGH, ob durch die Erklärung des Schwiegersohns ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei, der einer Kündigung nun entgegen stehen könne. Dies wurde verneint. Ein Mieter, der sich gegen eine Eigenbedarfskündigung schützen wolle, müsse auf den Abschluss einer Ausschlussvereinbarung im Mietvertrag hinwirken ( = Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch Vereinbarung bzw. Verzicht des Vermieters auf ordentliche Kündigung oder Eigenbedarfskündigung ). Mangels entsprechender Vereinbarungen könnten sich die Mieter nicht auf einen Vertrauenstatbestand berufen.

Weiterhin prüfte der BGH, ob die so genannte Sozialklausel des § 574 BGB aufgrund der Mieterinvestitionen greifen könnte. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder bestimmte Personen seines Hausstandes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ein Härtegrund in diesem Sinne können auch wirtschaftliche Investitionen des Mieters in die Erhaltung oder Verbesserung des Mietobjektes sein, die dieser mit ausdrücklichem oder stillschweigendem Einverständnis des Vermieters in Erwartung einer langen, vom Vermieter zugesicherten Mietzeit gemacht hat, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war. Kommt es hier zu einer frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, so dass die Investitionen noch nicht abgewohnt sind und kann der Mieter für einen erheblichen Teil der Investitionen keinen Ersatz verlangen, kann dies eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darstellen. Im vorliegenden Fall hat dies der BGH aber ebenfalls verneint. Die Mieter hätten einen beiderseitigen Kündigungsverzicht abschließen können. Hierauf hätten sie aber verzichtet, weil sie aus beruflichen Gründen flexibel sein wollten. Damit wären sie aber das Risiko einer nur kurzen Mietdauer mit nicht angemessener Armotisierung von Investitionen sehenden Auges eingegangen.

Fazit: Bei der Absicht, in das Mietobjekt erheblich zu investieren, sollten Mieter für den Schutz ihrer Interessen sorgen. Hier kommt insbesondere die Vereinbarung eines Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung und insbesondere Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum im Mietvertrag in Betracht. Wichtig ist hierbei, dass eine solche Vereinbarung zwingend der Schriftform bedarf, weil mündliche Vereinbarungen insoweit nach der Rechtsprechung des BGH eine Kündigung nicht verhindern können. Denkbar wäre sicherlich auch die Vereinbarung einer Art Abwohnklausel, nach der, falls die Investition noch nicht abgewohnt ist, der Vermieter im Falle einer ordentlichen vermieterseitigen Kündigung verpflichtet ist, anteilig Aufwendungsersatz zu zahlen.