Mietrecht: Gewerblicher Großvermieter und Kosten für vorgerichtliche Anwaltsmahnung

Der Sachverhalt: Ein gewerbliches Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von über 150.000 Wohnungen und folglich angestelltem Fachpersonal wie Kaufleuten der Wohnungswirtschaft hat Jahrzehnte sein Mahnwesen selbst betrieben. Anfang 2011 wurde ein Tochterunternehmen als Inkassounternehmen gegründet und für das so ausgelagerte Mahnwesen säumigen Mietern Inkassokosten in Rechnung gestellt. Als diese Vorgehensweise insbesondere beim Amtsgericht Dortmund ( in Dortmund befindet sich ein erheblicher Wohnungsbestand des Unternehmens ) keine Zustimmung fand, wurde das Inkassounternehmen wieder abgewickelt und nun eine BerlinerAnwaltskanzlei mit dem Inkasso beauftragt.

 

Das Urteil: Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 06.01.2015 ( 425 C 6720/14 = IMR 2015, 105 ) auch diese veränderte Vorgehensweise nicht akzeptiert. Ein derartig großes Unternehmen mit Fachpersonal müsse Mahnungen und zugehörige Folgeschreiben selber abfassen können. Die Anwaltseinschaltung sei nicht notwendig, zumindest aber verstoße das Unternehmen gegen seine Schadensminderungspflicht. Dem Unternehmen stehe daher kein Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten zu. 

Fazit: Die Urteile des Amtsgerichts Dortmund sowohl zu den Kosten des vormaligen Tochterinkassounternehmens als auch nun zu den Rechtsanwaltskosten überraschen nicht wirklich.

Grundsätzlich hat ein Mieter die vereinbarte Miete gemäß § 556 b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu bezahlen. Üblicherweise wird dies in Mietverträgen auch noch einmal ausdrücklich so vereinbart. Wird die Miete bis zu diesem Zeitpunkt nicht gezahlt, befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug, ohne dass es einer weiteren Mahnung des Vermieters bedürfte.

Aufgrund des Verzuges ist der Mieter gemäß der §§ 288 Abs. 4, 249 BGB verpflichtet, dem Vermieter einen Verzugsschaden zu ersetzen, zu dem auch Kosten der Rechtsverfolgung und damitAnwaltskosten bzw. Kosten eines Inkassounternehmens gehören können.

Verzug bedeutet aber nicht, dass der Gläubiger jeden „aberwitzigen“ Schaden verursachen darf und der Schuldner ohne jedes wenn und aber zahlen müsste. Bei den Kosten der Rechtsverfolgung ist nach der BGH-Rechtsprechung daher Voraussetzung, dass die anwaltliche Tätigkeit zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte des Gläubigers erforderlich und zweckmäßig war ( BGH-Beschluss vom 31.01.2012- VIII ZR 277/11 = IMR 2011,7 ).

Vorliegend ist in der Tat nicht einsehbar, warum ein gewerbliches Wohnungsgroßunternehmen mit Fachpersonal, welches über Jahre sein Mahnwesen selbst betrieben hat und damit wirklich nicht als geschäftlich ungewandt angesehen werden kann, dies plötzlich nicht mehr können soll und kostenträchtige Hilfe Dritter in Anspruch nehmen soll.