Studentenzimmer und Kündigungsschutz

Die Wohnung eines Menschen ist sein Lebensmittelpunkt und bedarf daher eines entsprechenden Schutzes durch unsere Rechtsordnung. Bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnraum wird dieser Schutz über die Vorschrift des § 573 BGB erreicht. Eine vermieterseitige Kündigung des Mietverhältnisses ohne Grund nach „Wildwestmanier“ wird über diese Vorschrift ausgeschlossen. Vielmehr bedarf der Vermieter für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses, wie z.B. Eigenbedarf.

Von diesem besonderen Kündigungsschutz sind jedoch auch bestimmte Wohnräume ausgeschlossen. So betimmt § 549 Abs. 3 BGB, dass die vorstehend genannte Schutzvorschrift u.a. für Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht gilt. In einem Urteil vom 13.06.2012 ( VIII ZR 92/11 ) hat sich der BGH ganz aktuell mit der Frage beschäftigt, wann denn ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB vorliegt ( vgl. IMR 7/2012, Monats-News ).

Das streitgegenständliche Haus war Anfang der 70er Jahre errichtet worden. Die Baugenehmigung aus 1972 lautete auf die Errichtung eines Studentenwohnheimes. Die im Objekt dann gebauten 63 Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnungen öffentlich gefördert worden.

Zwischenzeitlich war die öffentliche Förderung ausgelaufen. Der Eigentümer hatte mindestens 4 Wohneinnheiten an Nichtstudenten vermietet. Die Mietverträge waren regelmäßig auf 1 Jahr befristet und verlängerten sich um ein Semester, wenn nicht 3 Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wurde. Bei dieser Praxis gab es sehr unterschiedliche Verweildauern der Mieter.

Hier kündigte nun der Eigentümer ein Mietverhältnis und vertrat die Auffassung, dass es sich um die Kündigung eines Studentenzimmers im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handele, so dass die Schuzvorschrift des § 573 BGB nicht zur Anwendung komme.

Der BGH kam entgegen dem Vermieter zur Auffassung, dass es sich bei dem gekündigten Mietverhältnis nicht um ein solches über ein Studentenzimmer handele, so dass doch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB für die Kündigung erforderlich sei. Die Räumungsklage des Vermieters war daher im Ergebnis erfolglos.

Der BGH argumentierte, dass die Einschränkung des Mieterschutzes bei Studentenzimmern das Ziel verfolge, möglichst vielen Studenten das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses Ziel sei aber nur erreichbar, wenn der Vermieter ein an studentsichen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Dies setzte im Regelfall eine zeitliche Begrenzung der Dauer des Mietverhältnisses voraus. Die Dauer dürfe dagegen nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung vorbehalten bleiben. Ein solches Belegungskonzept des Vermieters müsse sich hinreichend deutlich aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung und tatsächlicher Übung ergeben. Da der Vermieter in dem vom BGH entschiedenen Fall ein solches Belegungskonzept gerade nicht hatte, waren die Wohneinheiten des dort betriebenen Wohnheims trotz der darauf hindeutenden Entsteheungsgeschichte nicht als Studentenzimmer anzusehen und unterlagen damit dem Kündigungsschutz des § 573 BGB.