Ergibt sich bei der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters eine Nachzahlung, kann der Vermieter eine angemessene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Rechtliche Grundlage hierfür ist die Regelung des § 560 Abs. 4 BGB, die da lautet: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“
Bisher vertrat der BGH die Auffassung, dass für ein solches Anpassungsverlangen Seitens des Vermieters ausreiche, wenn dieser eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgenommen habe. Es reichte also, wenn der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zukommen ließ. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig war, mithin auch, ob sich tatsächlich überhaupt eine Nachzahlung des Mieters ergab oder aber ob das Nachzahlungsverlangen auf einem inhaltlichen Fehler der Abrechnung des Vermieters beruhte, spielte bisher keine Rolle. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 15.05.2012 ( VIII ZR 245/11 ) nun aufgegeben.
Im konkreten Fall monierte der Mieter einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung des Vermieters und zahlte aus diesem Grunde seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der vom Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter errechnete aufgrund dessen einen erheblichen Zahlungsrückstand und kündigte das Mietverhältnis daher fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklage des Vermieters ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte beim BGH nun auch keinen Erfolg.
Der BGH erklärte nun, dass ein Betriebskostenvorauszahlungserhöhungsverlangen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nicht nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzte, sondern darüber hinaus auch inhaltlich richtig sein müsse. Da vorliegend die Abrechnung des Vermieters tatsächlich inhaltlich fehlerhaft war, konnte seine Räumungsklage keinen Erfolg haben. Der BGH begründete seine neue Sichtweise damit, dass Ziel des § 560 Abs. 4 BGB sei, die Vorauszahlungen möglichst realistisch an das zu erwartende Abrechnungsergebnis der folgenden Abrechnungsperiode anzupassen. Dies sei aber nur bei einer inhaltlich korrekten Abrechnung möglich. Weiterhin sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Sei seine Abrechnung falsch, stelle das eine Verletzung eigener Vertragspflichten dar, aus der er nicht auch noch Vorteile ziehen dürfe.