Häufig vereinbaren die Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht, dass der Mieter neben der Grundmiete die Betriebskosten zu tragen hat. Sind hierbei monatliche Vorauszahlungen durch den Mieter vereinbart, hat der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen.
Gemäß der Sätze 2 und 3 dieser Regelung hat der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Das Problem: Bezieht sich der Abrechnungszeitraum z.B. auf das Kalenderjahr und handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, haben die Vermieter grundsätzlich nicht selber die für eine Abrechnung erforderlichen Unterlagen vorliegen, weil eine Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung erstellt. Die Jahresabrechnung ist dann wiederum Gegenstand einer Eigentümerversammlung, wo sie dann beschlossen wird. Lässt sich die Hausverwaltung mit der Erstellung der Jahresabrechnung und der Einberufung der Eigentümerversammlung Zeit, kann es für den Vermieter mit seiner gegenüber dem Mieter abzugebenden Betriebskostenabrechnung eng werden. Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung für 2016 ist dem Mieter bis spätestens zum 31.12.2017 mitzuteilen. Unterlässt eine Wohnungseigentumsverwaltung die Abrechnung 2016 und hat z.B. bis zum 01. Dezember 2017 immer noch keine Eigentümerversammlung einberufen, wird es für den Vermieter zeitlich sehr eng.
Der Fall: Genau mit dieser Situation hat sich der BGH in seinem Urteil vom 25.01.2017 ( VIII ZR 249/15 = NJW Spezial 2017, Seite 290 ) beschäftigt. In der betroffenen Wohnungseigentumsanlage wurden erst im Jahr 2013 die Jahresabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 beschlossen. Der Vermieter rechnete auf besagter Beschlusslage die Betriebskosten ab und verlangte von seinen Mietern Nachzahlungen. Er berief sich hierbei auf einen handschriftlichen Zusatz im Mietvertrag, wonach eine Abrechnung der Betriebskosten erst einen genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetze.
In sämtlichen Instanzen scheiterte der Vermieter mit seinem Zahlungsbegehren.
Der BGH stellte fest, dass die Regelungen über die Betriebskostenabrechnungsfrist auch für vermietetes Wohnungseigentum gelten. Das Mietrecht kenne insoweit keine Regelung, dass die Abrechnungspflicht des Vermieters eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus setze. Wolle man dies anders sehen, würden die Mieter einer Eigentumswohnung ohne sachlichen Grund gegenüber Mietern normaler „Mietshäuser“ benachteiligt. Der handschriftliche Zusatz sei daher wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB ( Verbot einer abweichenden Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ) unwirksam. Der Vermieter hätte vortragen und beweisen müssen, was er alles gegen die Untätigkeit der Verwaltung getan habe, so dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten habe.
Fazit: Die Vermieter von Eigentumswohnungen werden bei einer untätigen Hausverwaltung nicht umhin kommen, rechtzeitig vor Ende der Abrechnungsfrist sich erforderlichenfalls bei der Verwaltung Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu verschaffen, um selber eine Abrechnung für den Mieter zu erstellen.