Kündigungsschutz in der Corona-Krise

Mit dem 1. April 2020 ist das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht in Kraft getreten. Seitdem geistern Schlagworte wie Leistungsverweigerungsrecht oder Kündigungsverbot im Mietrecht durch die öffentliche Diskussion. Zur Vermeidung rechtlicher Nachteile sollte jedoch ein genauer Blick auf die neuen gesetzlichen Regelungen geworfen werden. Durch das vorstehend genannte Gesetz sind mit Art. 240 § 1 EGBGB sowie Art. 240 § 2 EGBGB zwei neue Vorschriften geschaffen worden.

Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB: Leistungsverweigerungsrecht des Verbrauchers:

* Leistungsverweigerungsberechtigt ist ein Verbraucher im Hinblick auf einen Verbrauchervertrag. Gemäß § 13 BGB ist Verbraucher jede natürlich Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Dies steht im Gegensatz zum Unternehmer im Sinne von § 14 BGB. Dies ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Dementsprechend ist ein Verbrauchervertrag ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer ( § 310 Abs. 3 BGB ).

Leistungsverweigerungsrecht

* Nicht jeder Verbrauchervertrag kommt aber für das Leistungsverweigerungsrecht in Betracht. Folgende Einschränkungen gelten:

a) Es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis. Nicht erfasst werden damit Verträge, die auf einen einmaligen und sofortigen Leistungsaustausch gerichtet sind, wie z.B. ein normaler Kaufvertrag. Der Gesetzgeber will Verbraucher nicht vor einmaligen Kosten schützen, wo jeder selber beurteilen kann, ob er sich die einmalige Ausgabe leisten kann, sondern er will eine Entlastung im Bereich der laufenden Kosten ( Fixkosten ) schaffen.

b) Der Vertragsschluss muss vor dem 08. März 2020 erfolgt sein. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die signifikante Ausbreitung des COVID-19-Virus mit seinen schlimmen wirtschaftlichen Folgen bis zum 07. März 2020 nicht allgemein erkennbar war. Danach unterstellt der Gesetzgeber das Gegenteil und hält daher Verbraucher, die ab dem 08. März 2020 noch Dauerschuldverhältnisse begründet haben, für nicht mehr schutzwürdig.

c) Es muss sich schließlich um ein wesentliches Dauerschuldverhältnis handeln. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind aus Sicht des Gesetzgebers dabei solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu dürften Pflichtversicherungen, Lieferverträge für Strom, Gas und Wasser und Verträge über Telekommunikationsdienstleistungen wie z.B. Festnetztelefonie, Internet- und Handyverträge gehören. Der Freizeitgestaltung dienende Verträge, wie z.B. Streaming-Dienste oder Fitnessstudioverträge sind dagegen nicht als wesentliche Dauerschuldverhältniss anzusehen ( vgl. auch Bangen und Markworth in Anwaltsblatt 2020 vom 01.04.2020 ).

d) Bei dem Dauerschuldverhältnis darf es sich um keinen Mietvertrag, keinen Pachtvertrag bzw. Arbeitsvertrag handeln. Diese Vertragstypen sind über Art. 240 § 1 Abs. 4 EGBGB von dem Leistungsverweigerungsrecht ausgeschlossen.

* Dem Verbraucher muss aufgrund der Umstände der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie eine Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich sein. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Verbraucher beweispflichtig. Im Streitfalle wird der Verbraucher also seine tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse genau darlegen müssen.

* Das Leistungsverweigerungsrecht muss vom Schuldner dem Gläubiger gegenüber einredeweise entgegen gehalten werden.

* Dauer des Leistungsverweigerungsrechts: Gemäß Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB kann sich der Verbraucher unter den vorstehend dargestellten Voraussetzungen bis zum 30. Juni 2020 auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen. Dies führt zu dem gefährlichen Ergebnis, dass der Verbraucher ab dem 01. Juli 2020 plötzlich neben den laufenden Verpflichtungen auf einen Schlag die Rückstände von April bis Juni 2020 ebenfalls zahlen muss, was dann schnell zu einer finanziellen Überforderung führen kann. Um diese Situation zu vermeiden, sollte der Verbraucher sich daher nicht auf eine bloße Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts beschränken, sondern sollte versuchen mit dem Gläubiger eine vernünftige Ratenzahlungsvereinbarung für den ab dem 01.07.2020 fälligen Zahlungsrückstand zu erzielen.

Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB: Leistungsverweigerungsrecht des Kleinstunternehmers:

Ein entsprechendes Leistungsverweigerungsrecht steht auch Kleinstunternehmern zu.

* Kleinstunternehmer: Bezüglich der Definition des Kleinstunternehmens verweist der Gesetzgeber auf die Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 06. Mai 2003. Danach sind Kleinstunternehmer:

a) Unternehmen mit bis zu 9 Beschäftigten

und

b) einem Jahresumsatz oder einer Jahresbilanzsumme von bis zu 2 Millionen Euro.

* Auch hier muss Vorliegen ein Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 08. März 2020 geschlossen wurde und welches als wesentliches Dauerschuldverhältnis anzusehen ist. Es muss also zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebes erforderlich sein. Es wird sich hier vermutlich häufig um ähnliche Verträge wie bei Verbrauchern handeln.

* Voraussetzung für die Ausübung des auch hier bis zum 30. Juni 2020 befristeten Leistungsverweigerungsrechts ist, dass das Unternehmen aufgrund der Umstände der Pandemie die Leistung nicht erbringen kann oder die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen des Erwerbsbetriebes nicht möglich wären.

Auch das Kleinstunternehmen ist für seine Problemsituation beweispflichtig und muss daher im Streitfalle tiefe Einblicke in seine Interna gewähren. Darüber hinaus sollte auch das Kleinstunternehmen daran denken, für die Zeit ab dem 01.07.2020 Ratenzahlungsvereinbarungen mit dem Gläubiger zutreffen, um das Liquiditätsproblem nicht einfach nur ungelöst für 3 Monate vor sich her zu schieben.

Der Gläubiger kann sowohl dem Verbraucher als auch dem Kleinstunternehmer gemäß Art. 240 § 1 Abs. 3 EGBGB entgegen halten, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes unzumutbar ist.

Art. 240 § 2 EGBGB: Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen:

Gemäß dieser Vorschrift kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter hat diese Ursache glaubhaft zu machen. Das Kündigungsverbot gilt bis zum 30. Juni 2022, so dass der Mieter, anders als beim vorstehend dargestellten Zurückbehaltungsrecht, grundsätzlich 2 Jahre Zeit hat, um den Mietrückstand zu zahlen.

Kündigungsverbot

Das Kündigungsverbot gilt für Grundstücke und Räume und zwar unabhängig davon, ob diese zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken angemietet worden sind. Es handelt sich nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, so dass die Miete weiter fällig bleibt und damit Sekundäransprüche wie z.B. der Anfall von Verzugszinsen in Betracht kommt. Im Übrigen bleibt die Kündigung aus anderen Gründen, wie z.B. eine Eigenbedarfskündigung für den Vermieter auch weiterhin möglich.

Soweit die Mieter mit dem 01.Juli 2020 die Mietzahlungen wieder aufnehmen, sollten sie unbedingt auf eine ausreichende Zweckbestimmung achten. Geschieht dies nicht, weil zum Beispiel im Verwendungszweck nur die allgemeine Angabe „Miete Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses XY“ steht, greift § 366 Abs. 2 BGB. Danach würde sich die Julizahlung auf die Aprilmiete als älteste Verbindlichkeit beziehen usw.. Der Mieter würde also binnen 3 Monaten trotz des ihm vom Gesetzgeber bis zum 30. Juni 2022 belassenen Rückzahlungsfensters den Rückstand April bis Juni 2020 abtragen und bliebe gleichzeitig die Mieten Juli-September 2020 schuldig, für die aber kein Kündigungsschutz besteht. Prompt könnte der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

Bei gewerblichen Mietern stellt sich schließlich eine Frage, die äußerst brisant ist und zu der es, da die Corona-Pandemie auch juristisch im weiten Umfang Neuland ist, noch keine Rechtsprechung gibt.

Durch behördliche Verfügung ist vielen Gewerbetreibenden, wie z.B. im Bereich der Gastronomie oder in weiten Teilen des Einzelhandels die Nutzung ihres Ladenlokals untersagt worden. Anknüpfungspunkt dieser behördlichen Verfügungen ist nicht etwa ein persönliches Fehlverhalten des Gewerbetreibenden, wie z.B. die Stilllegung eines Restaurants wegen Verstoßes gegen Hygienevorschriften aus dem Lebensmittelrecht, sondern der staatliche Versuch, die Ausbreitung einer Infektionskrankheit einzudämmen. Es stellt sich damit durchaus die Frage, ob damit ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt, der zu einer Mietminderung auf „0“ führt.

Bei dieser Sichtweise bräuchte der gewerbliche Mieter keinen Kündigungsschutz, da mangels Mietzahlungsverpflichtung überhaupt kein Mietrückstand auflaufen würde. Einwirkungen Dritter auf das Mietobjekt können durchaus einem Mietmangel darstellen. Dies ist z.B. für Baulärm und ähnliche Beeinträchtigungen anerkannt worden. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die aktuellen behördlichen Verbote zukünftig tatsächlich als Mietmangel in Form einer Einwirkung durch Dritte anerkennt. Eine entsprechende Vorgehensweise des gewerblichen Mieters wäre daher zumindest hoch riskant.

Fazit:

Der Gesetzgeber hat mit den neuen Regelungen des Art. 240 §§ 1 und 2 EGBGB versucht, akute durch die Corona-Pandemie verursachte Liquiditätsprobleme im Zeitraum April-Juni 2020 für Verbraucher und Kleinstunternehmer sowie im Bereich des Miet- und Pachtrechts zu entschärfen. Allerdings sollte im jeden Einzelfall geprüft werden, ob die Voraussetzungen des jeweils beanspruchten Rechts tatsächlich vorliegen, ob man dies beweisen kann und will und darüber hinaus sollte man die jeweiligen Rechte nicht nur einfach ausüben, sondern versuchen, mit den jeweiligen Gläubigern für die Zukunft eine für beide Seiten tragbare und konkrete Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen, um die Liquiditätsprobleme nicht nur vor sich her zu schieben. Vielfach dürfte dabei die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt Sinn machen. Auch meine Kanzlei steht Ihnen hierbei gerne zur Seite.

Der Beitrag Leistungsverweigerung und mietrechtlicher Kündigungsschutz erschien zuerst auf Kanzlei Joachim Kerner Dortmund.

Die Wohnung eines Menschen ist sein Lebensmittelpunkt und bedarf daher eines entsprechenden Schutzes durch unsere Rechtsordnung. Bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnraum wird dieser Schutz über die Vorschrift des § 573 BGB erreicht. Eine vermieterseitige Kündigung des Mietverhältnisses ohne Grund nach „Wildwestmanier“ wird über diese Vorschrift ausgeschlossen. Vielmehr bedarf der Vermieter für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses, wie z.B. Eigenbedarf.

Von diesem besonderen Kündigungsschutz sind jedoch auch bestimmte Wohnräume ausgeschlossen. So betimmt § 549 Abs. 3 BGB, dass die vorstehend genannte Schutzvorschrift u.a. für Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht gilt. In einem Urteil vom 13.06.2012 ( VIII ZR 92/11 ) hat sich der BGH ganz aktuell mit der Frage beschäftigt, wann denn ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB vorliegt ( vgl. IMR 7/2012, Monats-News ).
Das streitgegenständliche Haus war Anfang der 70er Jahre errichtet worden. Die Baugenehmigung aus 1972 lautete auf die Errichtung eines Studentenwohnheimes. Die im Objekt dann gebauten 63 Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnungen öffentlich gefördert worden.

Zwischenzeitlich war die öffentliche Förderung ausgelaufen. Der Eigentümer hatte mindestens 4 Wohneinnheiten an Nichtstudenten vermietet. Die Mietverträge waren regelmäßig auf 1 Jahr befristet und verlängerten sich um ein Semester, wenn nicht 3 Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wurde. Bei dieser Praxis gab es sehr unterschiedliche Verweildauern der Mieter.
Hier kündigte nun der Eigentümer ein Mietverhältnis und vertrat die Auffassung, dass es sich um die Kündigung eines Studentenzimmers im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handele, so dass die Schutzvorschrift des § 573 BGB nicht zur Anwendung komme.

Der BGH kam entgegen dem Vermieter zur Auffassung, dass es sich bei dem gekündigten Mietverhältnis nicht um ein solches über ein Studentenzimmer handele, so dass doch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB für die Kündigung erforderlich sei. Die Räumungsklage des Vermieters war daher im Ergebnis erfolglos.

Belegungskonzept?

Der BGH argumentierte, dass die Einschränkung des Mieterschutzes bei Studentenzimmern das Ziel verfolge, möglichst vielen Studenten das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses Ziel sei aber nur erreichbar, wenn der Vermieter ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Dies setzte im Regelfall eine zeitliche Begrenzung der Dauer des Mietverhältnisses voraus. Die Dauer dürfe dagegen nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung vorbehalten bleiben.

Ein solches Belegungskonzept des Vermieters müsse sich hinreichend deutlich aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung und tatsächlicher Übung ergeben. Da der Vermieter in dem vom BGH entschiedenen Fall ein solches Belegungskonzept gerade nicht hatte, waren die Wohneinheiten des dort betriebenen Wohnheims trotz der darauf hindeutenden Entsteheungsgeschichte nicht als Studentenzimmer anzusehen und unterlagen damit dem Kündigungsschutz des § 573 BGB.

Der Beitrag Studentenzimmer und Kündigungsschutz erschien zuerst auf Kanzlei Joachim Kerner Dortmund.